Если вы планируете вложить средства в строящуюся недвижимость в Дубае, то эта информация для вас.
Вопрос: Я планирую инвестировать в строящуюся недвижимость в Дубае. Что произойдет, если застройщик не сдаст недвижимость? Каковы мои права в этом отношении?
Ответ: В Дубае любая недостроенная недвижимость, продаваемая застройщиком, должна быть зарегистрирована во Временном реестре недвижимости, который ведет Земельный департамент Дубая (Department of Land and Property in Dubai, DLD). Это соответствует статье 3 (1) Временных правил реестра недвижимого имущества Дубая.
         Кроме того, согласно статье 4 (1) Правил временного реестра недвижимости Дубая, «Генеральный застройщик или субзастройщик не может начинать реализацию проекта или продавать свои объекты off-plan, если он не владеет землей, на которой проект должен быть построен, и получает необходимые разрешения от компетентных органов в эмирате». DLD создает запись в регистрационном листе недвижимого имущества с указанием, что оно находится в стадии строительства.
        На основании вышеупомянутого положения закона, как только найдется подходящая для вас недвижимость, вы сможете проверить, зарегистрировал ли застройщик проект в DLD. Застройщик не может заключать договор купли-продажи с покупателем, пока не получит соответствующих разрешений от DLD. Это указано в статье 10 Правил временного реестра недвижимого имущества Дубая.
        В случае, если застройщик не передает приобретенное вами имущество в соответствии с условиями договора купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA), вы можете потребовать от него выполнения своих обязательств. Если застройщик не соблюдает требования, можно обратиться в DLD и подать жалобу.
DLD может попытаться урегулировать вопрос мирным путем. Это соответствует Статье 14 Резолюции Исполнительного Совета № 6 от 2010 г., в которой говорится: «В случае возникновения любого спора между застройщиком и покупателем DLD может предпринять примирительные усилия для сохранения договорных отношений и предлагать любые решения, которые будут целесообразными для достижения этой цели. Если застройщик и покупатель достигают мирового соглашения, это урегулирование должно быть задокументировано в письменном соглашении, подписанном застройщиком и покупателем или их соответствующими представителями. После одобрения этого соглашения DLD оно становится обязательным для обеих сторон».
       Агентство по регулированию недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA) также вправе отменить проект по техническим причинам, если застройщик не выполняет условия – например, не приступает к строительным работам без уважительной причины. Также проект может быть отменен в следующих случаях: если агентство убеждено, что у застройщика нет намерения продолжать проект; если застройщик не реализует проект по причине грубой небрежности или недобросовестности и т. д. Это соответствует статье 23 Резолюции Исполнительного совета № 6 от 2010 г.
       Кроме того, застройщик должен вернуть все платежи, сделанные покупателем, если проект будет отменен по решению RERA. Это соответствует статье 11(b) Временных правил регистрации недвижимого имущества Дубая с поправками от 2017 года.
     В случае, если застройщик не вернет платежи, RERA может предпринять все необходимые действия для сохранения вашего права как покупателя. Это соответствует Статье 27 Резолюции Исполнительного Совета № 6 от 2010 г., в которой говорится: «Если застройщик не возместит суммы, причитающиеся покупателям в течение срока, установленного в Статье 26 (60 дней) настоящей резолюции, RERA должно предпринять все необходимые действия для защиты прав покупателей, в том числе передать дело в компетентные судебные органы».